农房建设

农房建设（共11篇）

农房建设 篇1

四川省青川县在“5·12”震灾中遭受了巨大损失, 房屋破坏极其严重, 基础设施面目全非, 次生灾害频发, 灾害损失500亿元以上。浙江省援建指挥部为青川农房重建工作制定了“661工程”计划, 即出资6亿元资金, 帮助6万户受灾农户, 派出116名农房技术指导员帮助农民建房, 开展技术培训, 加强分类指导, 为青川永久性农房提供了坚实的技术保障。按照“减面积、调结构、上规模、强质量、降成本”的农房重建思路, 突出“经济、适用、安全、节地、特色”的特点, 在四川省率先启动了永久性农房建设。

1 青川县抗震农房工程现状

青川县被确认为极重灾区, 有三条主地震带穿过县城。青川县传统农房多为土木砖石类结构, 抗震能力很差。这类房屋主要存在的问题是主体结构的材料强度低、结构的整体性差、房屋各构件之间的连接薄弱, 往往6度地震就可造成相当数量的破坏, 7度地震时有大量的严重破坏和倒塌, 8度地震时则大多数为严重破坏或倒塌;农村现代结构类型房屋主要为砖混结构和框架结构, 这类结构要比传统房屋抗震能力好, 但由于农村缺少抗震知识、工程建设缺乏管理、很多传统习惯的不当施工做法使得农房同样存在许多抗震薄弱环节;受经济发展水平制约和民族习俗影响, 一定程度上阻碍了现代结构类型房屋在农村地区的采用, 这使得农房总体质量较差, 抗震能力低下[1]。2009年青川县灾后农房建设已经进入攻坚阶段, 为确保2009年9月前受灾群众能住进新房, 按照科学发展观全面、协调、可持续发展的基本要求, 制定了相关措施来支持青川县农房援建工程。

2 抗震农房建设的标准

2.1 农房的安全性能

2.1.1 科学选址

在重建中要科学选址, 在科学勘察、评估的基础上做到“一避、二让、三高”。一避就是避开地震断裂带, 避开滑坡地段和泥石流;二让就是要让开水道和风道;三高就是尽量在高坡、高地和高台选址, 抬高宅基地。

2.1.2 抗震措施[3,4,5]

河北省邢台地区在1966年地震灾害后重建家园时, 推广了“地基牢点、房屋矮点、屋顶轻点、联结好点”的16字防震措施经验。1981年11月9日, 该地区再次发生5.8级地震, 只有部分房屋出现轻微裂缝, 部分房顶烟囱倾倒, 部分院墙倒塌, 没有造成人员伤亡。贾抒提出在“小震不坏、中震可修、大震不倒”的设防标准基础上, 降低到“小震不坏、中震不倒、大震延迟倒塌”“中震时关键部位和卧室不倒”。在经济落后的“少、边、穷”地区, 农房采用这种方式, 既可节约资金, 又可起到抗震作用, 实际应用性很强。“户内避难”方式, 充分考虑了晚上人反应慢的特点。

2.1.3 工业化生产

采用工业化的生产, 便于运输, 安装速度快, 施工工期短, 在受到损伤和破坏后, 易于修复和更换, 便于后期维护。例如, 2008年8月加拿大联邦政府和加拿大卑诗省联合捐赠给四川省地震灾区, 用于建造永久性住房的项目, 就是采用可持续节能木结构建筑形式, 只需要现场进行搭接, 3个月内便可完成一幢农房建设, 现正在青川县推广。

2.1.4 验收

工程完工后, 要增加适当的交接过程。验收的重点是是否按图施工, 要有必要的抗震防灾构造措施。同时地方行政主管部门和农房指导员要起到主导作用, 对完工的农房要依据标准, 引导农户完成农房验收工作, 让其安全顺利入住新房。

2.1.5 后期维护

农房后期改造的过程中, 若遇结构的功能改变或者加高扩宽的情况, 应慎重处之, 保证结构受力的整体性和可靠性, 不应采用在承重墙上开洞、留烟道等做法, 这样会削弱墙体的抗剪能力。

开展农村住房地震保险, 地震灾害的发生是不以人们的意志为转移的, 一旦发生就会给社会经济、人民生活带来灾难性的后果, 因此客观上要求社会具有应付灾害事故的能力。通常, 补偿地震灾害造成的巨大经济损失主要靠财政后备、保险与自保3种补偿方式[6]。

2.2 农房空间布局

农房空间布局的选择一定要坚持从实际出发, 因地制宜、因户制宜的原则。对原址地处山高、路险, 远离场镇、村庄、教育和卫生等公共资源, 交通和电力等基础设施不配套, 生产生活条件十分恶劣的受灾农户, 在恢复重建过程中应考虑搬离原址相对集中修建, 以改变其生产、生活环境和条件。从全面建设小康社会的要求出发, 把农房重建与新农村建设、乡镇建设和村庄建设相结合。另外, 城镇内部应有相应配套设施和疏散场地, 道路宽阔通畅, 具有较强的避震自救、互救能力[3]。

2.3 农房功能

住房功能的完善是提高住房条件和水平的显著标志。农房重建关系受灾农户的长远生计, 是保障生活质量、实现全面小康生活水平的重要因素, 在恢复重建工作中, 既要考虑人民群众的经济承受能力, 又要着眼建设小康社会这个长远目标, 在住房的设计和规划上突出超前和适用。既要考虑到人民群众物质生活水平, 同时又要考虑到精神文化等多方面的需求。在房屋的建筑面积和功能的设计上不能仅仅贪大求洋, 更重要的是能保证安居乐业和小康生活的要求。根据《全国人民小康生活水平的基本标准》的住房指标, 农村实现小康标准值为人均钢筋砖木结构住房面积15 m2, 在能力和条件许可的情况下, 充分尊重农户的意愿, 尽量一步到位, 修建安全、经济、宽敞、舒适、适用的住房。

2.4 基础配套设施

农房集中重建地点应当配套建设水、电、道路等基础设施, 并按比例配备学校、医疗点、集中供水点、公共卫生间、垃圾收集点、日常用品供应点、少数民族特需品供应点以及必要的文化宣传设施等配套公共服务设施, 满足受灾群众的基本生活需要, 做到强化基础, 设施配套。通过恢复重建逐步使交通、通信、市场服务体系得到完善和配套。

2.5 农户自身发展与产业发展

农户的住宅既是生活资料, 又是生产资料。农房恢复重建既是作为生活资料的住房的恢复, 又是作为种植业和养殖业的恢复。适宜旅游的村庄又可借重建打造山村, 发展旅游, 开发农家乐。恢复重建的过程也是发展的过程, 在重建中一定要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求, 以人为本、尊重农民意愿、做好重建规划、扎实稳妥地推进农房重建。

3 结语

从安全性能、空间布局、功能、基础配套设施、农户自身发展与产业发展等方面初步探讨了灾区援建抗震农房的建设标准, 希望能给灾区现有农房建设提供参考。抓好农房恢复重建工作, 关系到几千万群众的切身利益和灾区的长远发展。

摘要：通过青川抗震农房工程的现状调查, 从安全性能、空间布局、功能、基础配套设施、农户自身发展与产业发展等方面, 初步探讨了地震灾区援建农房的建设标准, 以期为地震灾区农房建设积累经验。

关键词：地震灾区,抗震农房,建设标准

参考文献

[1]吴慧娟, 曲琦, 葛学礼, 等.地震高发地区农村抗震能力建设与震后重建工程[J].抗震与加固改造, 2004, 10 (5) :1-5.

[2]马东辉, 郭小冬, 苏经宇, 等.小城镇防灾减灾工程规划标准研究[J].安全, 2006 (6) :3-6.

[3]李铭嵩, 粟东青.农村牧区抗震安居工程现状及措施探讨[J].工程抗震与加固改造, 2005, 12 (27) :186-190.

[4]河北省地震局.一九六六年邢台地震[M].北京:地震出版社, 1986:155-156.

[5]贾抒.关于村镇建设抗震设防标准的几点思考[J].工程抗震, 2004, 6 (3) :48-49.

[6]王瑛, 史培军, 王静爱, 等.中国农村地震灾害特点及减灾对策[J].自然灾害学报, 2005, 2 (6) :82-89.

[7]陈英方, 陈长林.地震保险[M].北京:地震出版社, 1996.

农房建设 篇2

全面提升 打造农民幸福生活美好家园

临沭县人民政府

近年来，在市委、市政府的正确领导和市直有关部门的指导帮助下，我县按照“加快农村住房建设—配套完善社区管理和服务功能—积极实施„三上工程‟—大力创建生态文明社区”的步骤要求，以城市标准规划农村、以社区标准建设村庄、以市民标准培育农民，全面建设“服务完善、管理有序、环境优美、文明祥和”的新型农村社区。两年来，全县启动集中改造村居50个，新建住房1.73万户，初步建成新型农村社区26 个。

一、坚持宣传引导，凝聚加快农房建设新共识 一是以生动的实例对比引导群众。多次组织镇村干部和群众代表到先进县区参观学习，对比现在居住条件，亲身感受农房改造带来的巨大现实变化，让群众明白通过农村住房建设，花不多的钱就可“变平房为楼房、变旧房为新房、变小房为大房”，调动农民建设美好家园的积极性、主动性和创造性。小韩庄、南沟头村通过外出参观学习、深入宣传发动，一次性拆迁改造房屋都在300套以上。

二是以完善的规划蓝图吸引群众。把农房建设规划与城

整合，捆绑使用，整合资金2000多万元，集中用于农村沼气、社区服务中心建设等项目。落实减免规费节约资金。对农房建设项目实行行政事业性费用“零收费”，经营服务性收费按最低标准的30%收取，去年全县农房建设项目共减免费用8559万元。

三是用足信贷资金。制定了《关于修订临沭县农民住房贷款贴息实施办法的通知》，县农行、农信联社将业务范围扩展到所有集中开展农房建设村居，县财政继续对上浮基准利率30%予以贴息。目前，已有14个村居1630多个农户提交了贴息贷款申请，审批完成后发放贷款4000多万元。

三、坚持完善配套，搭建群众安居乐业新载体 一是突出抓好“三上”工程建设。加强与燃气公司合作，对城区、城边及燃气管线敷设到的农村社区，全部开展“燃气入户”工程；对偏远农村社区实施沼气“入户上楼”工程。城区周边的农村社区将污水收集管网与县城主管道并网进入县污水处理厂处理；规模较大的农村社区，独立建设污水处理厂，配套建设污水收集管网，全县污水处理设施建设已完成投资1.6亿元，污水收集率达86%。采取“覆盖城区、直接运输”和“分片中转、公交服务”两种模式，签好垃圾清运、环卫保洁“两个合同”，形成了“户集、村收、乡镇运、县处理”的垃圾运输处置机制。全县26个新建农村社区中已有15个完成了“三上”工程建设。

二是深度推进配套设施建设。强化农村住房建设综合配

用人标准，优化班子结构，重点抓好新建社区支部书记的选配工作。加强基层党组织建设，建设党员活动室149处，全县有36个农村社区党组织达到一级农村党组织标准。全面推行“四民主一考核”，为农村住房建设提供了强有力的组织保障。同时，把农村住房建设与创先争优活动相结合，着力把好事办好办实，让农民得实惠，进一步密切了党群干群关系。据统计，在新建农村社区中90%以上的书记、主任实现了连选连任。

三是强化生态文明建设。将农房建设与城乡环境综合整治、生态文明乡村建设、精神文明创建紧密结合，大力推进净化、绿化、美化、亮化，林木覆盖率、城区绿化覆盖率分别达到32.1%、40.5%，新建农村社区“五化”达标率为100%；广泛开展交通干线、广告标语整治以及河道、坑塘、沟渠综合整治，努力让乡村环境“绿起来”、“靓起来”。去年以来，全县投入“五化”等基础设施建设资金达8000万元。广泛开展文化下乡、民间艺术节等活动，加强农村精神文明建设，全县已有7个省级文明村居，25个市级文明村居。

温州“农房贷” 篇3

“农房抵押贷款再次启动，来我们行贷款的农民朋友比以往多了！”农行温州分行信贷管理部工作人员管先生说。来自基层的声音显示：两年后，温州农房抵押贷款的生命力旺盛如初——虽然在“两证”（银行认可的农房房产证+房屋宅基地使用权证书）的基础上，抵押条件附加了“具备两处以上的住所或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地”。

乐清小样本

经济活跃，城市化加速，强烈的融资欲望使得温州农民渴望盘活自家农房，让“不动产”动起来。据温州市法院农村宅基地课题组调查报告，私下卖房或抵押农家房获得借款资金，这已成为当地农村一大普遍现象。私人交易脱缰于法律之外，适逢地价攀升，毁誉赖账的事情时有发生，官司也并非鲜见。

终于，温州的农房抵押贷款“弃暗投明”。2007年，公开的政府试验进入兴奋期，乐清样本至今仍为人们津津乐道。乐清市农村合作银行关于农房抵押贷款的探索起步于2003年。当时的抵押物为：银行认可农房房产证+房屋宅基地使用权证书，贷款额度是房屋市場评估价60%至80%的资金。

没有法律的撑腰，这种行动也只能是试探。因为，农房是一种特殊的财富。房屋是属于农民的私有财产，但农房“脚下”的“宅基地”是集体土地，按法律规定不能抵押和流转：《土地法》规定，农村宅基地属“农民集体所有”；《担保法》规定农村的宅基地不能抵押；《物权法》明确禁止农村宅基地使用权进行抵押。

农民抵押贷款的时刻，房子和土地这种唇齿相依的关系变得矛盾至极。

2007年4月1日，温州市法院和国土部门联合发出《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》：抵押的“农民房”经法院作为被执行物处置(拍卖)后，可直接办理农民集体土地使用权的变更登记。虽然该地方规定仍与国家法律相冲突，但在温州范围内，宅基地在保留集体土地身份的基础上，跨过了“变更难”和“执行难”的问题。

有了一定的法律依据，乐清农村合作银行开始全面办理农房抵押贷款业务。据温州银监分局乐清办事处统计资料，2007年6月，乐清市发放农村房屋抵押贷款达37.6亿元，其中乐清农村合作银行为13亿元。不只在乐清，也不只在乐清农村合作银行。管先生说：“这一年，农行温州分行也参与了试验，收获了不错的效果”。

未能幸免，游走在法律边缘的温州农房抵押贷款还是“触雷”。当年7月1日，《房屋登记办法》正式施行，其规定村民住房所有权转让只能在本村范围内进行。温州房管部门随即决定，7月1日起不再受理集体土地农民自建房抵押和流转登记。温州火辣辣的夏天，农房抵押业务随即冰封。

牛年再破冰

2009年，金融危机带来的“钱荒”在每个角落疯长。第一个月里，搁置了半年的农房贷款再次被拾起，温州市委市政府制定相关政策，全面推行农房抵押贷款。温州的领导层高屋建瓴地指出，这是“解决‘三农’问题的有效措施”，还“有利于缓解农民贷款难，有利于提高农民的融资能力，促进城乡一体化建设”，农民则将暂时摆脱“集体土地”的法律魔咒，将不动的宅子换成了实在的票子。

经历了2007年的冰封，再次启动农房抵押贷款的行动兼具开拓和审慎的双重特征。

新年伊始即全面推行农房抵押贷款，4月份少量报道见诸媒体。市政府金融办的一位工作人员表示，政府并未出台“红头文件”，对于全面推进农房抵押贷款的“相关政策”，目前还不便透露。同时，申请农房抵押贷款的筹码也被加重了：除了已领取房屋所有权证和集体土地使用证，申请农房抵押贷款的农户还要具备两处以上的住所或抵押房产变卖处置后仍有安居之地。管先生认为，新增的条件将保障农民的安身立命之所，保障温州农村社会的稳定，将会促进农房抵押贷款市场健康持续地发展。贷款数额仍按照房屋估价的60%-80%执行。

农房抵押贷款重新启动，核心问题依旧是“宅基地”抵押的合法性。对此，温州市政府更加注重相关部门的协调与配合。执行规定为：处置抵押权的授让对象可以为土地所在县（市、区）的农业户口人员。当需对农房处置时，房管部门应支持并协助法院对抵押的农房进行裁决。农房被处置后，国土资源部门应给予办理农房宅基地使用权的变更登记，房管部门应给予办理农房所有权转移登记。银行业和金融机构在农房抵押出现不良贷款时，不能追溯相关登记机构的登记行为。

目前，温州全市10多家银行发放农房抵押贷款余额为100多亿元，惠及3万多农户，贷款率不良仅0.8%。其中乐清市共为4950户农民提供农房抵押贷款，贷款余额12.5亿元。

我国村镇农房建设现状的概述 篇4

关键词：村镇,农房建设,现状

村镇工程建设的质量安全管理仍处于空白和不到位的状态。我国当前的安全生产法律法规、技术标准以及管理制度对城市和企业等有组织的生产活动考虑过多, 对村镇的特殊情况考虑不够, 使得相关法律在村镇不能进行推广, 也是影响村镇建设安全的症结之一。村镇安全生产监管长期存在“缺位”, 出现管理“真空”, 政府管理把更多的资源、经费和精力投到城市, 而忽视了对村镇的投入。目前, 对于我国相关部门对于村镇建设的具体规定, 村镇建设所必需的手续, 以及村镇建设统计、建设档案管理情况都没有研究机构和部门进行过专门的归纳整理。村镇建设的类型、不同类别的建设中的安全事故、安全事故的具体成因、以及建设中采用了哪些具体的防护措施等问题更是没有得到足够的关注。现有的村镇建设资料不能反映出现阶段村镇建设安全生产的基本情况。

一、我国村镇建设的现状

1) 1949年以前:建国前农房的结构包括砖瓦、木结构和草房三种。少量的地主掌握了大部分的生产资料, 居住条件较好, 其住宅有多处明显的功能区分的宅院, 如专供饮食起居以及会客的宅院, 这部分建筑以砖瓦和木结构为主。大部分的村民则住在生产生活混合、面积小形式简单结构简陋的草房中。

2) 1949~1974年:解放后, 根据新中国的土改政策, 将农民分为“地主、富农、中农、贫农、雇农“等不同的阶层, 按照“依靠贫农、雇农, 团结中农, 中立富农, 有步骤、有分别地消灭封建剥削制度, 发展农业生产“的总路线, 按照“保护中农的土地及其财产不受侵犯, 将地主和富农的生产资料有计划分配给贫农和雇农“的原则, 这样村上的无房屋居住或者条件极度低下的村民的生活条件有了初步改善。由于总体的经济水平还偏低, 村民还没有足够的条件来大批建新房, 住房基本上还是靠解放前原有的基础进行调整。由于住房资源相对紧缺, 而家庭人口较多, 同族异代同居的现象还较为普遍。这个时期的居住水平还较低。户均人口4~8人, 房间最少一间、最多三间, 住房大部分还是以土墙草顶的草房为主, 个别农户则能住上从地主和富农那里分来的瓦房或者自建少量的瓦房。

3) 1975~1979年:70年代, 由于人口的增多和经济条件的改善, 而住房条件又相对较为低下, 农民建房的热情日益高涨。这时基层结合国家的土地政策, 开始第一批宅基地的批复, 每户的标准约为100平方米。虽然在国家耕地保护的原则下, 宅基地略显紧张, 但相对于原有的居住条件来说还是有较大的提高。建筑材料方面, 由于炸药的推广, 使开采能力提高, 一部分村民开始使用石灰石作为建筑材料 (以前大多使用鹅卵石) 。同时青砖和青瓦也开始局部使用, 但也是基础和墙角等部位使用。

4) 1980~1990年:80年代, 由于经济条件的提高, 基础已经开始使用石灰石, 墙体则以夯土和青砖砌筑混合使用, 屋顶基本上用上了实木的梁和青瓦铺面。住房面积也进一步改善, 居住水平大幅度改善。

5) 1991~2002年:建筑结构和形式上新建住房平屋顶平房成为趋势, 取代了传统的破顶的瓦房的趋势。建材方面, 基础仍然使用青石, 墙体已经开始使用红砖, 屋顶则是以县城的预制板加水泥抹面为主, 同时90年代后期已经有了钢筋混凝土结构的圈梁出现。

6) 2003年以后:进入21世纪, 由于农民收入增长导致的住房面积和质量进一步提高, 二层的楼房开始在村里兴起, 这意味着人们为了增加居住面积已经有条件向空中发展。与此同时平房的形式也有较大的进步:平面进深进一步加大, 由原来的5~6米扩大到8~10米甚至有的农户将其建到12米, 从而使单体的建筑面积大大增加;混凝土圈梁进一步推广;屋顶也由原来的预制构件渐渐出现现浇屋顶形式;门窗面积也进一步增加, 说明农户已经开始重视采光等住宅舒适度的问题, 同时门窗也已经开始使用铝合金和塑钢构件。建材方面, 国家推广使用空心砖代替实心砖, 因此农民自建房已经大规模的开始使用空心砖。

二、农房基本流程和工艺

随着时代的发展, 农房的形式和材料有了较大的进步, 但是基本的建造流程和方法并没有太大的变化。下面简要介绍一下民房的建造过程:

1) 批宅基地:按照村委会和土地所统一规划, 确定宅基地的范围、面积等。有经验的施工人员会根据户主的要求和地形条件确定房屋的面阔、进深等。

2) 基础工程:根据上一步的规划开始时基础开挖, 一般本村的基础挖第深70公分, 深80公分左右, 基础采用鹅卵石或者石灰石砌筑, 砌筑高出地面约1米为地坪。

3) 墙体砌筑:一般做法为夯土、土坯、青石和砖四种, 近些年以青石和砖较为普遍, 也有二者的混合使用。墙体施工的同时木匠也在地面进行作业, 如门框、窗框的制作, 门窗洞口的木框随即安装。

4) 上梁:墙体砌筑完成后, 将制作好的梁架往上吊装。上梁成功标志着房屋主体结构的完成, 所以是建房过程中比较重要的一个仪式, 传统上户主会宴请全村村民, 燃放鞭炮以示庆祝。

5) 屋顶门窗安装:屋顶大多采用预制板或者现浇混凝土的形式, 同时将做好的门窗安装到门框窗框之内。

6) 室内装修:一般是用蚂蚱泥先抹面找平, 然后涂抹一层白石灰水。地坪一般直接夯土压实或者铺粘土砖, 随着近几年生活水平的提高, 农房屋内地面使用地板和地砖业已出现。

总之, 从建国以来到改革开放再到新世纪, 农民住房条件随着经济水平的发展日益提高:建筑面积和建筑质量有了明显的提高。

参考文献

[1]建设部政策研究中心.建筑业改革与发展报告.2005.

[2]李兵弟等.三农问题与村镇建设政策理论文集.中国建筑工业出版社, 2006.

[3]关于印发全国村镇建设工程质量联络员第一次工作会议纪要的函建质质函[2005]121号

达州市农房规划建设管理暂行规定 篇5

各县、市、区人民政府，市级有关部门：

《达州市农房规划建设管理暂行规定》已于2009年12月30日市政府第124次常务会议讨论通过，现印发你们，请遵照执行。

二○一○年二月二日

达州市农房规划建设管理暂行规定

第一章 总 则

第一条 为加强全市农房规划建设管理，规范农房建设秩序，提高村庄布局水平，确保农房建设质量和安全，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《四川省村镇规划建设管理条例》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》以及相关法律法规的规定，并结合达州市农房规划建设管理工作实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于达州市行政区域内，农村村民在集体土地上新建、改建、扩建农房行为及相关的规划建设、施工、管理活动。

第二章 村庄规划编制

第三条 各地中心村和省级、市级、县级新农村示范村必须编制村庄规划，村庄规划应与乡镇土地利用总体规划相衔接。

第四条 各级政府确定的农村村民聚居点必须编制规划，规划应当与地形地貌和周边环境相协调。禁止将过境公路两侧控制标准范围内规划为村民聚居点建设用地。对山区狭长地段独街场镇要根据场镇地形地貌、空间资源分段规划居住用地，明确可建区、控建区和禁建区，提高村庄布局水平。第五条 农村村民在集体土地上建房，必须服从规划，在规划选址定点红线内建房。第六条 各级人民政府应当将村庄规划的编制及管理经费纳入本级财政预算。

第三章 农房规划控制标准和范围 第七条 公路两侧、高速公路出入口、风景名胜区的农房建设，依法从严控制。因特殊情况确需建房的，单户新建房选址按公路等级明确的建筑设施边缘与公路两侧水沟外边线间距，按国道20米、省道15米、县道10米、乡道5米以上的建房控制范围进行控制；农村村民聚居点规划选址必须远离公路两侧100米以上。

第八条 铁路两侧控制范围，从路基外侧起各后退50米以上。

第九条 河道两岸控制范围，有堤防（护岸）的，从堤防（护岸）顶部轴线向岸边后退20米以上，无堤防（护岸）的，由河道行政主管部门按防洪标准明确规划治导线及河道管护范围。

第十条 水库库区控制范围为校核洪水水位线和库尾回水线以下；水库大坝控制范围按大、中、小型水库从主坝的下游坡脚和坝肩外延分别至300米、200米、100米以上；渠道控制范围为渠道外延至10米以上。

第十一条 气源区控制范围：输气管道中心线两侧300米；气井井口装置为中心半径500米；天然气净化厂800米。

第四章 农房选址

第十二条 已编制村庄规划的，农村村民新建房屋选址必须符合村庄规划要求。第十三条 未编制村庄规划的，农村村民新建房屋选址应当遵循下列原则：

（一）相对集中、就近选址；

（二）有利生产、方便生活；

（三）合理用地，节约用地，充分利用原有宅基地、荒坡荒地，尽量避免占用耕地、园地、林地，禁止占用基本农田。

第十四条 农村村民新建房屋不得在下列地点或地段选址建房：

（一）山体滑坡、泥石流、危岩、塌陷等地质灾害易发区或次生灾害隐患易发地段；

（二）文物保护区；

（三）洪涝灾害危险地段；

（四）高低压电线下；

（五）危险化学品生产企业、危险化学品储存仓库或危房旁边。

第十五条 山区狭长地段独街场镇新建房屋选址必须满足建筑间距、公路退线、河道防洪退线要求。

第五章 农房设计和施工

第十六条 农房设计应当安全、适用、经济和美观，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定，与周边环境协调，体现地方特色、民族风格，提倡采用新工艺、新材料、新结构。第十七条 农村村民建房应当按四川省农村居住建筑抗震构造图集进行设计。

第十八条 农村村民聚居点的农房设计，应当结合地形地貌和周边环境统一规划布局，统一设计出错落有致、依山就势、环境优美、宜人居住的农民新区。

第十九条 风景名胜区农房设计应当与风景名胜区环境和旅游观光相协调。

第二十条 农村村民新建房屋，应积极鼓励村民选用省、市、县推荐的农房通用设计图集或标准设计图集进行建设；没有选择通用设计图集或标准设计图集的建房户，应当选择具有相应资质的设计单位进行设计。

第二十一条 农村村民新建房屋楼层原则不得超过三层。因家庭人口多，有利于节约土地和房屋设计布局等特殊原因，新建三层以上房屋必须经有资质的设计单位进行设计，并对设计进行审查。第二十二条 农房建设必须由具备相应施工资质等级证书的施工单位或具有资质证书的村镇建筑个体工匠施工。各级规划建设主管部门要加强农房建设施工质量监管，确保农房建设质量和安全。

第六章 农房建设申报条件和审批原则

第二十三条 严格依据法律、法规和政策控制新建农房的数量和规模，农村村民宅基地面积按每人20—30平方米的标准核定。

第二十四条 农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地（含附属用房），需要异地新建住宅的，应当在规划选址的村民聚居点修建，并符合用地建房条件和用地标准，原有宅基地应当退还给村集体经济组织复耕。

第二十五条 禁建区范围内的农村村民住房，经鉴定系B、C级危房的，经审查批准后可作排危加固处理，系D级危房的应当迁建，不得就地改建、扩建和新建。

第二十六条 在城镇规划的主要道路接口、高速公路出入口、公路两侧、风景名胜区等禁、控建区域外新建农房，乡镇政府应会同规划建设行政主管部门、国土行政主管部门及相关村集体经济组织或村民委员会，对农房建设进行集中规划，统一调整土地，统一选址，统一设计，分户自建。

第二十七条 严禁在饮用水源一级保护区内新建、扩建或改建房屋。在沿河两岸新建农房要符合河道控制规划标准，并对房屋规划选址、布局、设计和立面造型进行审查。建房户必须修建排水排污设施、生活污水净化处理池和沼气池，严禁人畜粪便直排。

第七章 农房建设的审批程序

第二十八条 农村村民需在村庄、集镇规划区建房的，应当先向村集体经济组织或村民委员会提出建房申请，村集体经济组织或村民委员会组织讨论通过，予以公示后，由所在地规划建设管理部门对农房建设申请进行审查，核定人口、建筑层数和建筑面积。

第二十九条

农村村民建房需要使用耕地的，由乡镇政府审核后，报县级人民政府规划建设行政主管部门批准，并核发乡村建设规划许可证后，方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地。第三十条 农村村民使用原有宅基地、村内空闲地的，由乡镇人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划审批。

第三十一条 农村村民取得规划建设许可，依法办理用地手续后，必须严格按照批准的位置、面积、层数等规定建设，不得擅自变更，确需变更的应报经原批准机关按原审批程序批准，并办理变更手续。第三十二条 农村村民取得规划建设许可，依法办理用地手续后，六个月内未开工，又未到原批准机关办理延期手续的，规划建设许可自行失效。

第八章 乡镇政府和村镇规划建设管理办公室职能职责

第三十三条 乡镇人民政府具体履行以下职责：

（一）负责组织编制并监督实施村镇规划；

（二）负责乡镇区域内公共服务设施、基础设施项目申报手续和村民占用耕地建房申报手续的审核；

（三）负责农村村民使用原有宅基地、空闲地进行住宅建设的审批；

（四）负责农房建设施工质量安全监督管理；

（五）负责村镇容貌管理。第三十四条 村镇规划建设管理办公室具体履行以下职责：

（一）具体承办本乡镇所辖村庄的规划编制工作，并组织和监督规划实施；

（二）按照县级建设行政主管部门授权，负责规划区内的建设工程项目施工和房地产管理工作；

（三）监督、指导当地市政公用设施的建设、维护和管理工作；

（四）负责当地建筑施工单位和个体工匠管理；

（五）负责村镇容貌和环境卫生、园林绿化、市政公用设施的管理；

（六）负责村镇建设统计和档案管理；

（七）负责城乡环境综合治理工作。

第九章 法律责任

第三十五条 各级政府和建设行政主管部门必须严格按照法律、法规、规章的规定和镇、乡、村庄规划，对农房建设依法实施管理。对严重影响规划的依法予以拆除；对未依法取得农房建设规划许可证件或未按农房建设规划许可证件的规定进行建设的，由乡、镇人民政府依法责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，可以拆除。

第三十六条 建设、施工单位和个人，相关政府、行政主管部门及其工作人员在农房规划建设管理活动中违反本规定的，依据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律、法规、规章的规定处理；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章 附 则

农房建设 篇6

《半月谈》刊文说,新农村建设不断推进,农村危房改造工程加速开展,但农房拆迁改造中存在着种种跑偏现象:

怪状一:圈地卖钱,中饱私囊。新农村建设是面大旗,发展经济、改善交通也是一面大旗,在此之下,有的地方行的却是圈地卖钱、中饱私囊之实。如河南省商丘市平台镇平台村村民反映,从2007年5月开始,平台镇政府借建设“商虞快速通道”之名,欺上瞒下,非法违规强占村民承包土地,高价卖给开发商从中获利,并在没有同村民签订拆迁安置补偿协议、补偿款没到位的情况下,强行拆除扒毁农民居住房屋,不仅给村民家庭造成巨大损失,而且使许多人无家可归、流离失所。

怪状二:形象工程,劳民伤财。有为了钱的,也有为了名的,于是形形色色的形象工程、政绩工程粉墨登场了。有的地方为了改善村庄环境,花钱买来大量景观树栽种,看上去很美,可老百姓不认可:如果让我们做主搞绿化,才不要这些中看不中用的景观树,我们会栽苹果树、核桃树、柿子树,不仅美观,又能发展庭院经济,还可以纳凉。形象工程劳民伤财,可一些地方却乐此不疲。记者最近在河南省新乡市采访,发现有村庄正在建设中心社区,而农民们对此多有不满。“近几年村里不少人已经新建了房屋,现在又让建多层住宅楼,搞中心社区,农民的农具放哪?老人上下楼怎么办?”

怪状三:高价建房,加重负担。在陕西咸阳市的一些新农村“示范村”,农民们普遍为建造政府统一规划的新房而背上了债务。泾阳县兴隆镇兴隆“新村”的村民反映,他们每户建房花费5万～7万元,大部分农户要靠借贷盖房。于是不少人感叹:“新房亮堂堂,里面空荡荡,债务压脊梁”。

怪状四:暴力开道,强制拆迁。去年以来,内蒙古呼和浩特市玉泉区碱滩村农房一直面临强拆。该村2006年被纳入拆迁改造范围,开发商沿用2001年和2002年的补偿办法,部分村民要求按照1:1原则进行回迁安置,双方始终未能达成补偿安置协议。到2008年,开发商在地方政府的默许下,开始实施逼迁、强拆。

怪状五:自愿不自愿,农民说了不算。

“你说我到底签还是不签?”记者在某地采访农房拆迁时,当地一位村民反复地问这个问题。他面临两难:要是在拆迁协议上签字,就表示自愿,到哪儿去都有白纸黑字为证;如果不签,政府将要强拆,到时可能一点拆迁补偿都拿不到。在此之前,多数村民已经签了协议。“我们大部分人都不愿意搬走,可是没有办法。”当地一名村民说,政府有的是办法让你签字。如果有亲属或家人在政府机关上班的,在医院、学校上班的,甚至在国企、私企上班的,都要回家动员拆迁,否则饭碗就端不稳。有经商做买卖的,要去工商部门验执照;有看病吃药的,要去医院报销医药费;或者有别的什么事,要找政府办的,对不起,都得先签字、再办理。

怪状六:补偿有多少,标准不统一。对于城市房屋的拆迁补偿,国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》予以规范;然而对于农村集体土地征用中的房屋拆迁,只在土地管理法中有较为原则的规定。可以说,农房拆迁实际上没有统一的法律法规可以遵循。为了进行农村房屋拆迁工作,各地制定有各种条例、规定、意见,许多时候这些条例、规定、意见都是为了开展具体工作而制定的。一地一策,一时一策,这是我国农房拆迁安置补偿政策的现状,同时由于农民无从参与政策制定,农房拆迁补偿的多少就全凭地方政府说了算。

怪状七:政策执行,因人而异。农房拆迁的补偿政策在执行过程中可操作的空间很大,许多不公和不满也由此产生。受到特殊照顾的有两类人。其一是村干部及其亲属。其二是执着上访的村民。还有一种执行上的弹性,就是政策还是那个政策,但解释各有各的不同。所有这些政策执行中的弹性似乎可以理解为,只要拆迁能够进行,政府总是不愿意付出更多成本。在这一过程中,吃亏的往往就是无权无势而又本分老实的老百姓。

怪状八:互相不信任,拆迁何其难。前不久,接到某地反映农房拆迁的上访信,记者前往调查。当地政府和村民的对立情绪以及互不信任的态度十分明显。“我们这次拆迁安置考虑得很周全,包括以房换房、土地补偿、养老保障、就业培训等各方面,应该说大部分村民是满意的,但仍有一些人,得了1万想10万,得了10万想100万。”这是当地官方对于上访者的解释。而记者接触的大部分村民却不这样认为。“土地补偿款为什么不一次给齐?”“养老保障为什么是和村里签协议,而不是和政府签协议?”“就业安置政府拿什么保障?”“新官不理旧事,换个领导不兑现承诺找谁去?”这种种疑问在不信任的情绪中被放大,造成了“政府不过是想把我们忽悠走了事”的印象。

根源:农民不是第一号主人

羽戈在《南方农村报》刊文说,《半月谈》总结了当前农村房屋拆迁改造的八大怪状。

发现有人说,这是违法征地与拆迁,应该使用法律武器制裁违法者,问题在于致命的法律缺失。但进一步推想,即便国务院制定了《农村房屋拆迁管理条例》又当如何?不是照样有《城市房屋拆迁管理条例》,但拆迁现场硝烟与鲜血的暴力演绎比好莱坞大片还要夸张几分,“钉子户”的成长率堪比雨后春笋。《农村房屋拆迁管理条例》如果步上了《城市房屋拆迁管理条例》的后尘,估计农房拆迁的“八大怪状”仍旧难以进化至常态。

农房建设 篇7

1 合理确定农房宅基标准

在农房建设中, 由于社队间土地、经济条件建筑材料等各有不同, 使房屋开间、进深、间距等也没有统一的技术指标, 所以占地面积也不同。现在农村建房宅基面积普遍偏高, 大多数地区基本认可每人一间房, 或者“一个儿子三间”, 也有的社队实行每人占100m2的宅基面积。这样不顾人口结构, 也不考虑对旧住房改进的需要, 平均分配住宅基地是很浪费土地的。

对于如何确定农房建筑面积问题, 必须首先要搞清楚农村农民家庭人口组成及各房间的用途及功能。一般分为:居住建筑面积;活动场所面积;房后的附属面积。居住建筑面积:A) 住宅面积。其中正堂屋是社员家庭活动的中心, 主要用途及功能是接待宾客, 以及从事部分副业生产的工作场地, 宜控制在20m2左右, 不宜大于30m2;居室面积及房间多少取决于家庭居住人数, 不宜过多, 居室多、面积大, 就意味着占土地多。一般而言, 大户型的3~4个房间为宜, 中户型的2~3个房间为好, 小户型2~3个房间为宜。B) 附属辅助性房间面积。厨房是做菜饭、就餐的地方, 要有放灶具、沼气炉、锅碗瓢盆的地方, 一般可控制在20m2左右为宜;杂室贮存室分粮食、杂物及农用工具等, 一般为15m2;这样总体估算下来, 大户型面积 (住宅+附属) 控制在90~100m2, 中户型面积 (住宅+附属) 可控制在85m2, 小户型 (住宅+附属) 为70m2左右。

目前在一些经济发达地区搞的拆村建镇工作试点中所实施的房屋标准也不统一, 有的按人均50m2, 有的按70m2, 而有的则按原来农房的面积兑换, 总之标准不统一, 同样也是一种浪费。因此, 笔者建议, 对不同地区要制定一个相对合理的用地标准, 随着我国城镇化进程的加快, 为了节约建房土地, 宜采用按人均面积来制定相应标准。

2 鼓励农民多盖楼房住宅

随着我国改革的不断深化, 农民的收入提高, 一方面, 农民自身有了改变生活方式的愿望, 不满足住平房, 要建楼房;另一方面, 政府应该鼓励农民兴建楼房。这一方式的转变, 不仅对改变农村面貌起到了积极作用, 而且对于节约耕地是十分有利的。在山东临沂地区搞的拆村建镇试点工作中, 相关数据显示, 盖楼比盖平房还要节约土地1/2以上。其次, 在兴建楼房过程中, 由于楼房间距不一样, 占地面积也不同。应依据相关建筑设计规划, 在适度放宽日照时间的前提下, 有效控制楼间距。因此, 我们不难得出结论, 盖楼房及控制楼间距等方式是节约土地的有效途径。

3 规划居民点布置形式时, 要合理与科学

农村居民点的规划, 首先必须对农村居民聚居地的自然环境、经济地位、交通状况以及人口规模作为重要指标。

居民点的兴建选址、形状与节约土地关系密切。常见的农村居民点形状有如下几种形式:块状形布置——农民的住房、社区公共建筑、生产性建筑等, 相对集中布置在大队中心;长条形布置——绝大多数建筑物连在一起, 村庄用地呈狭长状, 其主要特点是利用了河边道路, 占地少;条块结合形布置——以原有自然村为基础, 对房屋、道路、村内隙地统一规划, 填空补缺, 不占或少占耕地。因此, 结合不同的人文、经济、地理、交通及自然特点, 采用条状和条块结合的居民点布置形式是少占或不占耕地的有效途径。

4 农房要精心、合理科学设计

目前, 我国农村农房使用率普遍不高, 这与农房在建设时设计有很大关系。比如, 一户三间屋, 居室、堂屋、厨房面积都相同, 且过大。尤其是一些旧式的农房设计, 不仅进深很浅、且开间较小, 主要原因是有的地方政府规定, 在划拨院落用地时, 按房屋的总宽度计算, 而达到多占地基的目的, 是造成占地过多的弊病。因此如何对农房进行精心、合理和科学设计, 使其充分发挥其使用功能, 同时提高房屋的利用效率, 是我们必须高度重视的问题。首先要改变过去农村住宅的传统平面布置, 片面追求间数多, 而多占土地的做法。因此, 在设计时应适度加大进深, 尽可能增加住房层数, 以节约土地。大房间, 可以根据不同用途和功能分隔开来 (面积可大、小不一) , 对于居住或人员活动频繁的, 可选在采光、通风条件好的大房间;阳光照射不充分、背阴的小房间可用来当贮藏室或存放不常用的农具。有楼层设计楼梯时, 可把楼梯设在院内, 提高楼梯下空间的使用率, 比如做鸡窝等。还可以抬高屋檐, 利用山尖搭建空间阁楼, 为了通风与采光需求, 可在屋面上加老虎窗。另外, 设计时要注意, 住宅建筑及辅助性设施不宜建造在同一标高上, 已达到脏、净适当分开, 结构紧凑, 以减少占地;在此要强调的是, 农村住宅设计时, 要充分挖掘用地潜力, 在选址新建农房时, 要尽量利用荒地、劣地, 以达到不占或少占耕地的目的。

5 确定合理的房屋间距

合理的房屋间距是节约土地的重要方面。不能为了图宽敞, 房屋间距留得过大。一方面, 设计时要从光照、通风角度考虑外, 间距一般控制在屋顶高度的1.5~2倍, 也就是说, 平房间距应控制在6~8m以内, 二层楼房间距控制在10~12m以内;另一方面, 必须加强宣传教育, 使农民提高保护耕地的意识, 树立合理使用土地, 节约土地是国家的大政方针。在农房建设过程中, 必须满足农民居住环境安静、整齐、适应、美观以及生产需要的同时, 把节约用地、保护耕地变为农民的自觉行动。

6 结语

综上所述, 村庄布局和农房的建设与设计工作中, 除必须能满足农民生活、生产需要的前提下, 科学合理地做好规划与建设工作, 提高农民的国土治理与耕地保护意识, 节约土地的潜力是十分巨大的。

摘要：结合工作实践, 从农房宅基标准、发展楼房住宅、重视居民点布里形式、农房设计、房屋间距等五个方面探讨了农房建设节约土地的相关问题。

农房建设 篇8

一、农村住房改造集聚建设的意义

(一) 有利于扩大内需

自国际金融危机爆发以来, 外部需求的不稳定对中国出口导向的外向型经济形成了巨大冲击, 扩大内需, 开发国内消费市场尤其是人口众多、消费潜力巨大的农村市场成为应对危机的重要举措。随着收入水平的提高, 出于对良好生活品质和更佳居住环境的追求, 新一轮的建房高潮在我国农村兴起, 农民对农房改造存在着强烈的现实需求。根据嘉兴经验, 今后10年农房改造每年可拉动投资200亿元, 带动消费80亿元, 为其GDP增长贡献1个百分点。

(二) 有利于改善农村生产、生活布局

长期以来我国农居布局呈现出“沿路而建”、“依山傍水”、“逐水而居”的特色, 这种布局在传统的农业生产下给农民的生产和生活带来了极大的便利, 但同时也将农民致于台风、滑坡、泥石流等自然和地质灾害的阴影笼罩之下, 而过度的人类活动也造成了环境污染、水土流失等生态问题。由于农居分布远离城市和集镇, 使得农民被隔离在市场之外, 逐渐“贫困化”。通过农房集聚改造将农民集中到适宜生产和生活的地区, 有利于改善农民生活环境, 帮助农民逐步走向富裕。

(三) 有利于推进公共服务均等化

改革开放30年来, 中国的城市聚集了大量的人、财、物资源, 农村则由于城乡二元体制环境下形成的“路径依赖”逐渐成为各种资源的“洼地”, 城乡差距逐渐扩大。通过农房集聚改造, 可以利用城市资源、城市建设和管理经验、市场机制和手段盘活农村“沉睡资本”--土地, 引导农村富余劳动力在向第二、三产业转移的同时逐步实现人口向城市的集聚, 改变目前“就业在城市, 户籍在农村”的不合理现状, 加速推进城乡基本公共服务均等化, 保证城乡居民共享改革发展成果。

(四) 有利于土地资源的节约集约利用

由于缺乏统一的规划和建设, 我国大部分村落的布局呈现点状分布的自然状态, 很少有大面积的组团村庄, 这一分布特点使得我国农村土地资源浪费和重复建设的情况比较严重。如嘉兴在改造前农民户均宅基地占地0.96亩, “宅基地换房”后, 联排或单幢独户平均占地控制在0.4亩以内, 公寓式安置则在0.3亩以内, 户均可节约0.6亩。此外, 农房的集聚建设在压缩配套建设的道路、供水、供气、供电、教育、医疗等基础设施和公共服务设施占地面积的同时, 覆盖更多的人口和地区, 有利于提高土地资源的利用效率。

(五) 有利于城市发展空间拓展

目前, 我国正处于工业化、城市化加速推进的时期, 相比其他生产要素, 土地资源的紧缺已经成为制约上述进程的主要障碍。就嘉兴来看, 至2020年嘉兴市年均新增建设用地指标仅为1.68万亩, 与每年3万亩的用地需求相比有1.32万亩的巨大缺口。农民和拥有大量土地资源的农村通过农房集聚改造工程, 在享受城市化进程成果的同时, 客观上为城市和工业发展提供了广阔的空间。

二、“嘉兴模式”及其经验借鉴

(一) 两分两换、十改联动

嘉兴地处我国长江三角洲地区, 经济发展水平总体上处于工业化后期阶段, 面临经济发展方式转型和产业结构调整的巨大压力。在国家严格的耕地保护和用地指标管控制度背景下, 整个嘉兴市的转型遭遇了土地供应不足的瓶颈约束, 而与工业和城市建设用地短缺形成巨大反差的是大量农民“进城”后造成了农村建设用地荒废和耕地撂荒以及村庄布局分散所带来的土地资源的浪费和使用的低效率。上世纪末, 嘉兴市就开始了推进城乡一体化发展的各种探索, 2008年浙江省确定嘉兴为统筹城乡综合配套改革试点后, 嘉兴市启动实施了以“两分两换”优化土地使用制度为核心, 包括就业、社会保障、户籍制度、新居民管理、涉农体制、村镇建设、金融体系、公共服务、规划统筹等改革的“十改联动”。以统筹城乡发展为平台, 2009年嘉兴市启动“两新”工程建设, 按照政府能承受、农民能接受、发展可持续为原则, 遵循“1+X”模式, 尊重农民意愿, 引导和鼓励城镇规划区内农房改造集聚, 加快镇中心社区建设。

通过“两新”工程的推进, 嘉兴市的工业、农民和土地逐步实现了“三个集中”, 城乡一体化的发展格局基本奠定。“两分两换”在促进嘉兴市城乡基本公共服务均等化的同时, 实现了农民生产生活方式的同步转变, 提高了土地节约集约利用的效率, 拓展了工业和城市发展的空间并推动农业向规模化, 产业化, 现代化的发展方向转变。

(二) 政府主导, 尊重民意

在“嘉兴模式”中, 政府在尊重农民主体地位的同时, 也以参与农房改造各个环节来彰显政府作为管理者、服务者和市场主体之一的多重职能。在具体的农房改造建设中, 嘉兴市坚持规划引领, 推进“1+X”村镇布局规划与城市发展规划、土地利用总体规划以及供水、供电、供气、交通等专项规划的有效衔接, 力求“多规合一”。在房产置换上, 政府通过向居民发放问卷调查表及实地调查的方式, 完善“1+X”村镇布局规划和配套设施并以给予财政补助和奖励等方式, 吸引农民向新市镇和城乡一体新社区集中居住。而作为农房改造工程的建设主体则由政府出资成立的投资开发公司担当, 该公司作为政府推进农房改造集聚建设的平台, 负责与置换农户签订房屋置换协议、在国有划拨土地上安置房的建设、原有房屋的拆迁、宅基地的复耕。正是因为政府以及具有政府背景的投融资和建设平台在农房改造集聚中的深度介入, 体现了“嘉兴模式”中政府的主导性作用。

(三) 因地制宜, 安置方式多元化

在农房改造集聚建设中, 鉴于各区经济发展水平、人均占有土地面积的差异, 在具体的安置工作中, “嘉兴模式”探索建立了三种方式:一是补偿农村宅基地置换公寓房。当地政府利用国有划拨的土地周转指标修建公寓房, 在把人均置换面积控制在一定范围内后, 将公寓房低价卖给认定的农户。置换后, 农民获得城市房屋所有权证, 并可以将多余的房屋在缴纳土地出让金后拿到市场上出售。二是补助农户异地集中自建公寓房。政府承担农户集中自建联排复式公寓房的部分费用;这一方式下, 农民建房所占用的土地权属依旧保持了集体所有的性质, 农户所拥有的房产与前一方式相比无法上市交易。三是实行货币安置。根据农户原有住房的建设成本、宅基地面积等协商安置价格。

(四) 启动资金以银行和财政为主, “滚动开发”以收抵支

在第一轮农房改造集聚建设中, 作为建设主体的投资开发公司, 建设公寓房、对采用自建公寓房农户的补贴、实行货币安置农户一次性货币补偿所需资金的30%来自于财政投入, 另外约70%则来自于银行贷款。后续改造中, 建设投资公司通过出让宅基地复耕所增加的建设用地指标作为下一轮改造的启动资金, 通过“滚动开发”以收抵支的方式来达到资金平衡, 推进农房改造集聚建设有序进行。

(五) 安置房产权随地权, 流转土地增社保

在“嘉兴模式”的农房改造中, 不同的安置方式下, 安置房屋产权性质不同。在宅基地置换国有划拨土地上所建房产的方式中, 房屋占地由原来的集体所有转变为国家所有, 农民取得置换房产的所有权证, 并可上市交易, 对于自建公寓和联排房的农民, 房屋占地依旧归集体所有, 农民房屋在现有制度下无法上市交易。原有的农村宅基地, 部分被投资开发公司用来发展标准厂房、社区商用房等集体资产, 收益被用来维持社区中长期的资金平衡, 另一部分适合复耕的宅基地, 则由投资开发公司实施复耕, 通过复耕将分散在农村的建设用地指标统一出让调剂给城镇和工业园区, 在拓展发展空间的同时利用所获得的土地出让金进行下一轮的农房改造集聚建设。对于进城的农民, 在“两分两换”的背景下, 其原先享有的土地承包经营权保持不变, 但是可以通过政府搭建的产权交易平台进行流转, 政府基于推进农业产业化、规模化、现代化、集约化经营的初衷, 鼓励农民流转土地承包经营权。在“嘉兴模式”中, 政府规定对流转期限超过10年的农民按照城乡居民社会养老保险中城镇居民的缴费标准和待遇参保, 并将自愿全部放弃土地承包经营权的人员纳入就业政策对象, 3年内实现养老全覆盖。

三、嘉兴农房改造集聚建设对其他地区的启示

嘉兴作为浙江省统筹城乡发展综合配套改革实验地区, 在农房改造集聚建设中取得的宝贵经验对于后发地区具有较高的借鉴意义。对于其他地区而言, “嘉兴模式”中规划布局优先、土地节约集约使用、农房产权明晰等具有普适性的经验可充分借鉴吸收, 同时也要把握当地农村土地节约潜力、升值空间、农民需求状况、社会资本丰裕程度、建设改造所处宏观经济环境等特有因素, 通过完善农房改造集聚建设的土地、资金及相应的政策保障机制以及一系列具有前瞻性的制度安排, 稳妥有序地推进当地的农房改造集聚建设, 推动地区城乡协调发展。

参考文献

[1]姚作汀, 施方, 等.农村住房改造建设的一场革命—嘉兴“两分两换”推进农房改建的创新实践[J].政策瞭望, 2009 (10) :27-29

[2]卓勇良, 吴可人.浙江省农居分布的类型与优化对策[J].经济地理, 2009 (3) :478-482

[3]李卫宁.加快农房改造建设步伐全面提升村庄整治水平[J].新农村, 2010 (12) :2-4

农房建设 篇9

虽然, 这一指导方针出台至今已经两年多了, 但由于国家层面尚无实质性配套措施, 一些地区虽在做相关的尝试, 但都处于探索和试点阶段, 在上层政策法规没有修改完善前, 农房产权处置并无实质性的推进和突破。

所谓农房, 广义的说是国有土地以外即集体土地上的房屋, 狭义的说为宅基地上的农民住房。由于一直以来, 我国对农房采取有别于国有土地上房屋的差别市场政策, 引发有关农房产权处置问题的争议不断。究其根源, 实现上述目标的重点和难点在于农民住房市场化与我国集约节约用地和保证18亿亩耕地红线的矛盾迟迟不能解决。可以说, 农房产权处置问题的解决, 将主要依赖或者说主要通过集体土地用地制度的改革得以实现。

农民建设住房的宅基地使用权是以其农民身份及从事农业生产经营的特殊需要, 从本集体经济组织无偿取得, 是农民生存和生产的基本物质保障, 应与农业生产如影随形, 而与资本积累无关。同时, 我国已对土地承包经营权、林地承包经营权等农用地开展确权登记和发证, 这些承包经营权市场地位的确立, 为从事农业生产经营农户面临的融资困难提供了解决的现实途径。

随着我国城市化步伐的加快, 大量农村人口转移到城市, 宅基地闲置而缺乏积极的复垦机制造成的空心村问题, 人口涌入的住房刚性需求造成城市房价上涨过快和建设用地紧张的问题, 农村村组过小、人口过少造成的教育、医疗、养老等资源薄弱的农村病和城市人口骤增城市过大造成的交通、住房、就业等资源瓶颈的城市病问题, 非法占用集体土地建设的小产权房和私下转让宅基地的问题都对社会安全稳定、构建和谐城乡、营造可持续发展环境提出了更大更高的挑战。

一、坚持宅基地使用权及农房取得和管理的规定不变

宅基地使用权是为保障农民基本居住和生产需求, 而无偿提供给农民用于建设住房和生产辅助房的建设用地, 在家庭联产承包经营土地的生产模式下, 对维护农村稳定和农业生产发展发挥了十分重要的作用。随着农村新生代劳动力的城市化和农村土地承包经营权的流转的制度化, 可以预言宅基地使用权保障农民基本居住和生产需求的作用和意义将逐渐弱化。

根据我国土地资源现状, 集约节约利用土地, 不允许宅基地及农房自由转让, 禁止宅基地及农房抵押, 仍是实现土地资源支持经济社会可持续发展必须坚持的措施。

1、一户农村村民只能拥有一处宅基地

坚持一户农村村民只能拥有一处宅基地可以满足村民的基本居住和生产需求, 也能最大限度做到集约节约利用土地。除坚持一户一宅外, 还必须按照当地生产需要和宅基地供给条件严格控制每户宅基地的面积标准。随着乡村规划的实现和土地承包经营权流转力度的加大, 传统自给自足略有剩余的农业生产方式将转变为规模化、产业化的现代化农业生产, 传统意义上村民住房既有住宅功能又有圈养家畜、存储粮食的生产附属功能, 也将逐渐消失而只具备单纯的住宅功能。从事规模种植和养殖的村民将根据生产规模通过申请农业生产性建设用地予以解决。同时农业生产性建设用地的申请应与农民身份属性脱钩, 而与土地承包经营权结合。

2、不允许宅基地及农房向城镇居民及本集体经济组织以外成员转让

宅基地及地上农房由于历史生产条件的限制和乡村规划的滞后, 很多分散零乱, 道路、网线、给排水、绿化等基础配套设施难以或无法做到跟踪到位、合理布置, 造成了十分严重的资源浪费和环境卫生问题。对上述农房在加强规划和治理, 引导村民建房向中心村转移的同时, 必须严格按照本集体经济组织成员间符合“一户一宅”条件村民间的转让予以限制。通过加强管理和合理引导, 使农房建设更加符合社会主义新农村村容整洁的建设要求, 更加适于人居的环境要求。

3、不允许宅基地及农房设定抵押权

宅基地及农房不允许设定抵押权, 是我国从建立抵押制度一开始就明确规定的原则, 村民将积蓄投入到改善居住质量时, 就已经预见到无法通过抵押将房屋资产转化为货币资本。以盘活农房资产, 搞活乡村经济, 促进农业发展农民增收为出发点, 呼吁和开展农房抵押的探索和实践的初衷无疑是善意的。然而允许农房设定抵押将无法避免借抵押权实现放开农房上市的限制而直至将农房全面推向市场, 这无疑将加大我们坚守18亿亩耕地红线不突破和解决城市建设用地稀缺的困难。

坚持宅基地使用权及农房取得和管理的规定不变, 同时不予批准新的宅基地用地, 以建立过渡性宅基地用地制度。分户、返乡村民符合申请宅基地条件的, 通过直接申请划拨集体住宅建设用地给予安排。现有按照乡村规划成片建成的村民住房, 原宅基地用地统一划转为集体住宅建设用地。通过建立完善宅基地收回、退回、置换机制, 盘活农房资产和构建集体建设用地上农房新型的充分的完全的产权处置机制, 宅基地这一名词和村民住房所有权不完全的市场地位, 将随着集体住宅建设用地制度的建立和完善而成为历史。

二、建立和完善宅基地收回、退回、置换机制, 推进乡村规划的实施和空闲宅基地的治理

自上世纪80年代初, 改革开放的第一缕春风吹到广袤的农村, 生产力的提高和思想的解放让众多农村青壮劳动力走向城市。时至上个世纪末, 中国8亿农民这个群体已经让世人看到他们从亦工亦农到弃农从工, 从单个进城打拼到举家在城落户, 从第一代专揽粗、重、脏活的零工到新生代技能型、知识型、商务型的城市生力军的转变。传统二元经济结构模式下, 农房不完全的市场地位越来越明显的受到理论和现实的质疑和挑战。农民的宅基地及农房也经历了从赖以生存的生产资料到节假日回去看看的老家, 再到风雨飘摇无人居住的老宅的深刻变化。

农村人口向城市大量转移, 农房被闲置占用了大量可以复垦的土地。城市住房刚性需求激增, 导致城市建设用地供应紧张推动房价上涨过快, 城市边缘耕地被不断扩大的用地需求征用。城市化步伐过快在城市和农村通过教育、医疗、交通、住房、环境等方面表现出两相背驰的矛盾和困难。因此, 尽早建立积极的宅基地使用权收回、退回、置换机制, 依法给予农房合理经济补偿, 对推动乡村规划的落实和空闲宅基地的治理, 保证我国粮食安全和土地资源的可持续利用, 实现中央提出的小城镇发展战略和社会主义新农村建设目标作用重大意义深远。

1、宅基地使用权的收回制度

宅基地使用权的收回有别于征收、征用。国家为了公共利益的需要可以依法对土地实现征收或征用并给予经济补偿, 而宅基地使用权的收回制度是指宅基地在原宅基地使用权人去世后, 无符合取得宅基地使用权条件的继承人或遗赠人时, 将无偿收回宅基地使用权, 并对地上农房给予补偿的制度。宅基地使用权不应原使用权人死亡而当然变更到继承人或遗赠人名下, 只有当继承人或遗赠人符合取得宅基地使用权条件, 才能依法申请宅基地使用权的变更登记和农房所有权转移登记。农房做为公民的合法财产不能因公民死亡当然转让的尴尬局面, 只有通过建立具有完全市场地位的新型集体住宅建设用地予以解决。

2、宅基地使用权的退回制度

农村人口通过打工、升学、考录、复员转业等方式举家进城, 在积累一定经济基础后, 为子女就学和改善居住条件会寻求在城市安家落户。由此农房被空置出来, 而缺乏积极的宅基地退回激励政策, 致使大量宅基地被日渐颓废的农房占用着, 却得不到及时盘活和复垦。

针对农民进城自愿退回宅基地使用权建立积极的激励政策, 将有利于加强农村空心村的整治, 通过土地利用总体目标控制, 置换出新的建设用地和复垦出新的耕地。宅基地使用权人自愿退回宅基地, 经申请办理放弃宅基地使用权和农房使用权注销登记, 对退回的宅基地按照当地征地标准给予奖励, 对地上农房给予补偿。

3、宅基地使用权的置换制度

按照社会主义新农村建设的要求, 积极推动乡村规划的落实, 在方便生产和适宜居住的中心村、乡镇及城市边缘村建立集体住宅建设用地规划, 并按照属地原则, 向偏远、零星、地质灾害严重、基础设施落后, 以及被国家征用宅基地使用权人提供置换集体住宅建设用地。新建住宅应区别置换原因和生产习惯按照乡村规划优先采取基层组织招标委托优秀开发企业代建的方式统一进行, 以有利于新建住宅区集约节约用地和形成乡村房地产综合开发的产业优势。

三、建立城乡一体的建设用地市场, 形成平等一致的产权处置机制

一直以来, 农房和其他集体土地上房屋同样为所有权, 却不能与国有土地上房屋享有同等的转让、抵押等处分权益而广受诟病。农房依照《物权法》已经可以申请登记农房所有权, 虽然明晰了产权, 但由于其所占土地为宅基地, 按照《土地法》则不能自由转让, 也不能设定抵押。即使在农房使用权人百年之后, 但如果其继承人不符合宅基地使用权人条件, 则无法取得该农房的宅基地使用权, 也就无法按照房地一致的原则申请办理继承农房所有权的登记。虽然, 一些地区通过房管、土地、金融的协调和联动, 推动开展了农房贷款抵押业务以支持农户发展农业生产。但从各地开展农房贷款抵押的情况看, 农民仍未真正盘活农房资产。一是农房特殊的区位影响了农房的市场价值;二是农房贷款抵押一旦需要实现抵押权将面临土地政策的瓶颈;三是国家对农户小额信用贷款和农业生产项目贷款支持力度在逐年增加。

因此, 通过宅基地收回、退回、置换渠道释放大量闲置农房资产;通过提高农户小额信用贷款和农业生产项目贷款对农户农业生产融资的支持力度;通过构建新型集体建设用地市场完善农房产权处置机制, 赋予农房完全的市场地位, 将可以做到多层次全方位可持续解决农房资产转化难和农户筹措农业生产资金难的问题。

1、建立集体住宅建设用地使用权制度

如前所述, 如果宅基地使用权将做为一种过渡性的用地制度存在, 并不再批准新的宅基地。那么, 符合划转条件的宅基地将成片划转为集体住宅建设用地, 因分户、返乡新增符合宅基地申请条件的村民将直接申请集体住宅建设用地, 符合置换条件的可以申请以原宅基地置换集体住宅建设用地。

集体住宅建设用地为向本集体经济组织成员无偿划拨用于建设村民住房的建设用地, 其首次取得必须是本集体经济组织成员通过原宅基地划转、置换或直接申请的方式获得, 且每户最大用地面积应小于或等于当地原宅基地用地面积标准。鼓励和倡导符合条件的地方按住宅小区的规划集中建设多层住宅, 形成布局合理、配套设施齐全、村容整洁、交通便捷、有利生产、村风文明的新型农房建设区。

集体住宅建设用地上的农房可以向包括城镇居民在内的第三人转让, 可以自由设定抵押权, 但在办理产权转移手续时, 参照目前国有划拨土地的管理办法, 要求将土地使用权变更登记的手续前置办理, 并按规定缴纳土地受益金。

2、建立集体公益事业建设用地使用权制度

集体经济组织因公益事业建设需要应申请集体公益事业建设用地, 集体公益事业房屋原则上不允许转让和抵押。因村组撤并等原因确需转让的, 经本集体经济组织会议决定并报县级土地管理部门批准后可以转让。集体公益事业用地应优先考虑转变为集体农业生产建设用地或集体农村经营性建设用地, 适合转变为集体住宅建设用地的经批准也可以转变为集体住宅建设用地, 但受让人应与首次申请集体住宅建设用地申请人条件一致。

3、建立集体农业生产性建设用地使用权制度

集体农业生产性建设用地是为从事农业生产的申请人建设生产性用房、生产附属用房以及生产性构筑物提供的建设用地。按照乡村规划, 荒山、荒地、荒滩以及空心村经整治开发后, 可用于集体农业生产性建设用地。

集体农业生产性建设用地采取市场化出让, 从事种植、养殖等农业生产的企业和个人, 都可以按照事先规定的种、养用途参加集体农业生产性建设用地市场化出让。集体农业生产性建设用地实行严格的规划用途管理, 非经县级以上土地管理部门批准不得改变土地使用用途。

4、建立集体农村经营性建设用地使用权制度

从事农家乐旅游、商业经营、手工业生产加工等农村经营性活动, 所需建设用地一律采取市场化出让。集体农村经营性建设用地与国有经营性建设用地享有平等的权益, 可以自由转让和抵押。

为满足农村经济发展多元化的需要, 盘活农房资产, 搞活农村经济, 农户利用宅基地及农房已经从事上述经营, 并符合集体农村经营性建设用地规划的, 可以申请补交出让金将宅基地使用权转变为集体农村经营性建设用地, 将农房转变为经营性用房。

虽然, 通过以宅基地使用权为过渡用地制度, 构建集体住宅建设用地、集体公益事业建设用地、集体农业生产性建设用地、集体农村经营性建设用地四位一体的新型建设用地市场, 赋予各类集体建设用地和农房较为全面充分的市场地位, 可以解决集体和国有两种土地管理制度中长期存在的不平等现象, 可以达到有效盘活农房资产的目的, 也可以起到促进城乡发展平衡的作用。

但要真正做到统筹城乡发展, 建立城乡一体的建设用地市场、形成平等一致的产权处置机制是先决条件。如何理顺基层集体经济组织土地所有人和政府土地管理人权益分配、职能划分也是必须解决的问题。因此, 引导广大群众树立和践行以集约节约用地确保国家粮食安全和国土安全, 以城乡二级住房梯级消费满足绝大部分人的住房需求, 以提供更加均衡的社会服务消除城市化进程过快带来的弊端, 以城乡一体化的房地产业带动我国城乡第三产业升级的全局意识和观念, 将是保证农房产权处置市场化旺盛生命力, 实现统筹城乡平衡, 促进城乡平等, 构建城乡和谐的关键。

摘要：我国城乡二元体制体现在土地管理中国有、集体二元用地制度的长期存在与地上房屋差别的管理制度和市场地位问题, 在改革开放深入推进, 农村发展滞后突显的前提和背景下广受关注和争议。本文尝试以宅基地使用权为过渡用地制度, 建立集体住宅建设用地、集体公益事业建设用地、集体农业生产性建设用地、集体农村经营性建设用地四位一体的新型集体建设用地市场。探索和研究使各类集体建设用地在符合相应上市的条件下都可以转让、抵押和租赁, 享有与国有土地一样平等充分的市场地位, 为统筹城乡平衡, 促进城乡平等, 构建城乡和谐, 加快社会主义新农村建设, 为全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面服务。

农房建设 篇10

依据中央部署要求,按照“统筹布点、整合项目、聚集资金、整体打造、综合示范、集中连片、整体推进”的建设思路,云南省整合各类新农村建设试点示范资金,以县为平台,带动各级各部门支农项目资金加大投入,推进以中心村、特色村和传统村落为重点的乡村建设,全面改善农村生产生活条件,建成富有云南特色的宜居宜业宜游的升级版新农村。在此背景下,对丁马村开展了规划实践及相关的研究工作,通过对其进行实地调研走访(包括田野调查、村庄调研收资、召开由村民代表和相关部门负责人参加的座谈讨论会等),现状分析,对相关专题进行了整理、研究和总结,形成初步规划构想和方案,再次汇报交流,调整方案,最终形成定稿。

1 村庄概况

丁马村隶属于云南省泸西县金马镇太平村委会,属滇中传统汉族村落,与县城和镇政府的距离分别为7 公里和5 公里,面积36.35 公顷,年平均气温14.6 ℃,年降水量1101.1 毫米,属南亚热带季风气候。村庄用地呈现居住用地与水域、农林用地交错相间的格局,南面是山林,北面为农田,有大小不等6 个坝塘。现状建成区面积12.2 公顷,居住用地占建设用地比例为79.43%(见图1)。

村内共252 户,967人,平均3.8 人∕户,95% 以上为汉族,有少量彝族。乡村从业人员475 人,其中从事农业的有412 人,占86.74%。

2 现有产业和农房状况

2.1 产业

农业是村庄的主流产业,主要包括种植业和家庭养殖业。种植业包括水稻、玉米、烟叶、蔬菜、水果等;耕地965 亩,人均耕地面积约1 亩。家庭养殖业以猪、牛、鸡饲养为主。多数农户养猪,户均3~4 头;超过一半农户养牛。

农闲时节,由于村内无合适就业机会,中青年劳动力多外出务工,主要从事交通运输、建筑业和工业等,地点多为村庄周边县镇,占乡村从业人员的13.26%。

2.2 农房

村内现有农房质量优劣不等,新旧穿插,形式呈现传统与现代相结合的格局。

2.2.1 建筑风格

农房建筑为典型汉族民居风格:传统建筑多为两层,少数局部三层,土坯为墙,青瓦做顶,多以三坊合院格局成户(主房坐北朝南,次房位居两侧,中间围合部分是院心),尺度宜人,户与户间衔接自由灵活;新居多采用现代材料,普遍为砖混结构,两层居多,延续了合院式格局,建筑风格多样,经济实用。

2.2.2 建筑质量分析

结合现场调研和建筑质量评定,建筑质量好、中、差的农房占地面积基本相当,区别不大。

农房附属设施数量多、规模小、分布广泛,类型主要为:厕所、牲口棚、烤烟房;从配套情况来看,厕所和烤烟房基本每户一个,牲口棚每户一个甚至多个,质量优劣不等、新旧不一(见图2)。

3 产业发展条件分析

3.1 有利条件

3.1.1 乡村旅游区位优势明显,与县、镇及当地旅游区联系便捷

村庄依托石泸公路,至县城、镇和有云南第一洞之称的4A级阿庐古洞风景旅游区均仅需十分钟车程,联系便捷,能够形成有效的经济互动,实现经济收益共赢。在周边县镇经济、政治、文化、旅游等多重辐射和影响下,村庄建设和关联服务产业得到大量带动,村内已出现旅游服务型产业并持续增加,随着周边县、镇的进一步发展和风景旅游区吸引力不断增强,乡村旅游区位优势对村庄的辐射作用将日渐凸显。

3.1.2 具有良好的自然生态旅游资源

村内景色宜人的大小坝塘层层跌落,交错纵横的水渠河道,郁郁葱葱的各式林木和环抱村庄的田野,以及南高北低的整体地势格局和良好的周边环境,构成了独有的自然生态旅游景观(见图3、图4)。

3.1.3 传统农、副业生产及加工制作基础条件扎实

丁马村有较长的传统农、副业生产历史,主要为种植和家庭养殖业,生产、加工、制作工艺都较为娴熟,农副产品品质不断提升,绿色食品口味优良,是村庄产业发展转型的良好基础条件。

3.1.4 强有力的村集体和带头人为村庄产业结构转型和村民共同劳动致富提供积极保障

村集体是农村基层群众性自治制度的实体组织。近年来,村集体在改善村庄物质空间环境建设、带动村庄各项事业发展、带领村民共同致富等方面发挥了积极的推动作用。

3.1.5 当地各级政府的积极支持与协助

丁马村被列入县村庄建设试点村,受到当地各级政府的高度重视,随着美丽乡村建设的不断推进,按照“统筹布点、整合项目、聚集资金、整体打造、综合示范、集中连片、整体推进”的建设思路,省级整合各类新农村建设试点示范资金,以县为平台,带动各级各部门支农项目资金加大投入,对其产业发展转型及农房建设的投入和扶持力度将不断加大。在此背景下,应抓住这一良好机遇,协调好政府、村集体和村民三方关系,推进产业转型,加快农房建设更新。

3.2 制约条件

3.2.1 区域性客源不足

泸西阿庐古洞风景旅游区、历史文化名村城子村及县域范围内的各旅游景点,均具有不同程度的旅游观光价值,然而,随着近年来周边地区旅游景区(点)不断增多,市场竞争日趋激烈,造成泸西各风景旅游区(点)客源市场逐渐下滑,对与当地旅游消费相关的产业造成了不利影响。

3.2.2 尚缺必须的公共服务设施和部分公用工程设施

目前村内缺少诸如教育、文体科技、集贸市场、广场等必要公共服务设施,部分公用工程(如给水、排水、供电等)、环境卫生(如垃圾收集处理点、公共厕所)和防灾(如消防、防灾)设施也不够完善。另外,村内大部分道路路面宽度有限,通行能力低,主要道路未能形成系统环路,整体路网有待进一步改善。

4 农房建设

4.1 村庄规划定位

4.1.1 性质

居住仍是村庄的主体功能,随着产业结构逐步调整转型,公共服务和公用工程设施的不断丰富完善,村庄将具有旅游、农家乐服务及关联产业服务等功能。丁马村的性质为:小康、文明,设施配套、村容整洁的城镇近郊农村社区;具有田园风光和水景山色的城郊型观光休闲体验式农家乐村落。

4.1.2 空间格局

村庄基本保持原有格局,延续现状肌理,整合可利用零散地块地段,满足生活生产需要。增设用地包括:居住用地(主要分布于原有居住用地间的未利用地),公共设施(位于坝塘以南地段),道路广场(位于南北两入口处),工程设施用地。

4.2 建设理念

4.2.1 统筹安排村庄各项事业,合理整合物质空间环境

从现状看,村庄仍存在功能不完善、各环境要素间缺乏必要关联性及产业发展相对单一、各产业间未形成有效链接等不足之处。要对村庄物质空间环境、资源、产业进行必要整合与品质提升,逐步丰富村庄功能,有序建设各配套设施,适度提高道路通行能力,不断改善环境卫生状况,继续发展、优化原有产业,在整体提升村庄人居环境质量的同时,为将来产业转型和发展特色优势产业夯实基础。

4.2.2 依托现有资源,实现产业与农房结构合理匹配

村庄现有的资源特色和优势,为在传统农业基础上发展与农业相关联的乡村旅游服务业提供了较大可能性,在具备政策、资金、设施、人力等因素的前提下,进行产业结构转型,把产业特色尽可能突显出来,同时将相应产业功能融入到农房中,实现功能对接与匹配。重点在于优化人居环境质量,提高生活和生产条件,充分合理使用优势资源,进一步改善环境卫生状况。

4.2.3 打造优势产业,凸显农房特色

已有的村庄环境,优良的区位条件,便利的交通联系,有力的政策支持,较好的农产业基础,独具特色的村内资源,使村庄具有发展乡村旅游服务产业的良好基础和优势条件。在农村建设持续推动和各级政府支持引导下,应充分利用资源优势,挖掘资源潜力,成为村庄的亮点和品牌,把乡村旅游服务产业的引入与村庄农房自身特色、优势结合起来,将传统滇中汉文化、田园文化、亲水文化融入其中,增强其对县镇及周边地区的吸引力,提升服务品质,凸显农房特色,最终成为村民共同劳动致富的重要产业。

4.2.4 稳步推进,分期实施

不论是突出特色还是兼顾整体,最终是为了满足村民生活生产需要和提高生活生产质量。因此,在农房建设中,应以基础稳特色,以特色促发展,以发展进一步夯实基础;同时,合理安排相关建设项目,因地制宜,试点引路,建立切实的建设管理机制,健全村民民主协商和监督机制,重视发挥政府、村委会和村民三方的作用,做好各级资金间的对接周转工作,分主次、分阶段逐步落实。

4.3 重点建设片区

依据云南省及当地政府和相关部门规定,合理划定宅基地面积,不占用耕地。在以产业发展为核心,以民居建设为基础,以提升村庄人居环境为重点的理念指导下,整合农房内各房间功能,实现农房功能有效使用,并与农户庭院经济功能结合,处理好宅院间的布局和组合关系,延续村落特色,注重村容村貌维护和改善。考虑村庄未来新增人口和产业发展转型需要,农房在现有基础上适量增加,增加的用地主要位于环境良好的坝塘周边重点地段,功能从原有的以居住为主体调整为兼具旅游服务及关联产业功能。

重点建设片区依托村庄北面入村道路和坝塘良好自然景观,结合原有农房的形式、结构、建筑风格和空间布局,以旅游服务业作为切入点,对此片区作了农房布置规划,新增农房主要布置在坝塘东侧,兼具生产(农家乐,家庭养殖等)和居住功能,其中需考虑一定的生产经营空间,不断完善生产方式,提高生产效率,丰富产业内涵,扩展产业链接,为更多村民提供村内就业岗位和机会。同时注重农户环境卫生状况以及农家乐的消费品质。在坝塘西、南侧,结合当地的传统民居特色,建设采用新建、扩建、插建等方式。在游线和静态交通方面,对游览路线进行了梳理,环通整个片区,规划设计了入口停车场和用地中部的广场节点(见图5)。

4.4 实施建议

(1)明确村庄建设工作相关各方(村民、村集体、政府)的定位和作用,充分发挥各方面的积极性。重视民间力量的发挥,积极鼓励村民多种方式的参与。

(2)村庄以农业作为其基础产业,不断完善生产方式,提高生产效率,丰富产业内涵,扩展产业链接。

(3)以第一产业为依托,引入农家乐产业,并安排布设在综合条件较好的地段。依据农家乐产业发展状况,逐步确定全村范围内合理的农家乐发展方式和规模。

4.5 农房设计

考虑村庄产业发展转型,结合村庄现有农房格局,进行了农房设计,以下为新建农房户型举例。

户型A:适用于新建兼具农家乐功能的农房,2 层。户型样式为传统汉族新居,建筑结构为砖木或砖混,仿双坡屋顶,使用新材料,平面格局为三坊一院心:三坊是正房、偏房和牲口房,呈 “∏”形,正房坐北朝南,一层有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间和杂物间,二层有卧室、储物间(粮食储藏、堆放杂物)和备用房间(可根据需要灵活安排房间功能)。在宅基地东侧设置了牲口房。

若此户型作为农家乐农房使用,则将一层客厅、卧室调至二层备用房间,一层作为供游客休闲、娱乐、就餐的室内空间,当客流量增多时,可将厨房与餐厅连通,均作为厨房使用,同时,取消牲口房功能,将院子面积扩大,作为游客室外休闲、娱乐、就餐场地。户型功能组合:3 卧室、1 客厅、1 厨房、1 餐厅、1 卫生间、1 储藏室、1 牲口房、1 备用房间、1 院心。

户型B:适用于普通新建农房,2 层。依据村内现有民居建筑风貌,户型为传统汉族新居,建筑结构为砖木或砖混,仿双坡屋顶,使用新材料,平面格局为两坊一院心:两坊是正房和偏房,呈倒“L”状,正房坐北朝南,一层有客厅、餐厅、厨房、卫生间和杂物间,二层有卧室和储物间(粮食储藏、堆放杂物)。从生态节能和环境卫生角度考虑,在宅基地西侧设置了牲口房和三结合式(与厨房、卫生间、牲口房三联通)沼气池,实现产业发展与新能源有效利用的对接。户型功能组合:3 卧室、1 客厅、1 厨房、1 餐厅、1 卫生间、1 储藏室、1 牲口房、1 沼气池、1 院心(见图6、图7)。

5 结语

村庄经济发展离不开产业发展,村庄产业(尤其是家庭副业和延伸服务产业等)发展转型与农房更新建设相辅相成、关系密切,两者应相向而行。在此,作出以下总结。

(1)村庄产业发展,转型是关键。通过转型,才能使传统产业焕发出新的活力,才能更有效的将传统产业与新兴产业进行有机的梳理和整合,逐步形成相关产业链,为未来的产业发展奠定基础和提供更多可能性。

(2)农房是村庄产业发展转型的重要物质载体。兼具生产功能的农房为产业提供必需的空间、功能、容器等生产条件,是家庭副业和乡村第三产业的重要物质载体,承载了生产、加工、储藏、销售、服务等多重功能,能够进一步吸纳乡村剩余劳动力,促进农民增收,实现以产兴居、以居促产、协调推进。

(3)村庄产业发展转型为农房建设更新创造有利条件。村庄的产业发展转型一方面为村庄经济注入新的活力,农户富裕了,有条件提高改善农房的居住质量,同时,也对农房在生产功能与产业的适应性、匹配度上提出了更高的要求,只有不断顺应产业发展,有针对性的调整组织农房空间格局,把产业功能有机融入农房,使农房真正成为宜居宜业的农户生活生产空间,最终实现村庄人居环境的改善和提升。

摘要：村庄功能一般以居住为主体,农房的主体功能为生活和生产(生产功能主要为家庭副业),产业与居住的关系相互关联、密不可分。随着中国乡村建设的不断推进,农业产业化和产业结构调整的持续深化,如何进一步发展乡村经济以实现产业转型,如何处理好产业发展与农房建设的关系,对于营造可持续发展的乡村人居环境、改善农村生产生活条件和提高改善农户生活质量是至关重要的。本文以云南省泸西县丁马村的规划实践为案例,对村庄产业发展转型和与之相适应的农房建设进行了尝试和探索。

农房建设 篇11

关键词：温州乐清,农房跨村流转,宅基地,退出机制

1 问题的提出

党的十八届三中全会作出的关于《全面深化改革若干重大问题的决定》中指出, 在今后农村改革过程中要慎重稳妥的推进农民住房财产权抵押、担保和转让, 并探索农民增加财产性收入渠道。而在历年的中央一号文件中也都把发展农村经济放在重要的位置, 而对农村资产的确权工作又进一步为宅基地和农房的流转提出了新的迫切要求。

我国现阶段的农村宅基地和农房问题主要在于农村宅基地属于各个村集体所有, 集体之间不能交换流转, 其不可流动性阻碍了分散的宅基地向城镇的集中以及农户的自由退出。突出表现在两个方面:一方面是受宅基地退出机制缺乏以及相关法律法规的限制, 农村宅基地存在着严重的闲置浪费现象。另一方面是我国现行的宅基地使用权制度过多的偏重宅基地的生存保障功能, 而在一定程度上忽视了宅基地的生产要素功能。从而使得宅基地使用权无法通过市场流转, 最终严重损害了土地资源配置的效率。而建立农村宅基地流转和退出机制, 允许农村宅基地上市公开转让和农房的跨村流转, 不仅可以增加农民收入, 加快农村城镇化和小城市建设, 并且可以对盘活农村宅基地存量, 复垦复耕后也有利于节约耕地资源, 对保持耕地面积总量平衡都具有十分重要的现实意义。在大力推进城镇化进程和统一城乡户口的形势下, 实现农村农房的跨村乃至更广地域内的流转, 构建农村宅基地农户退出机制显得尤为复杂和迫切, 这必然要求我们进一步建立和完善农村宅基地退出机制, 统筹城乡协调发展。

2 农村宅基地和农房流转

在围绕农村宅基地和农房流转问题, 有众多学者进行了广泛的研究和讨论。在现今农村集体土地所有制前提下, 农村宅基地本质上是集体所有的土地, 是农户或农民个人用于建设农房而占有、使用的本集体组织所有的土地。正因为如此, 刘庆等 (2006) 认为由于农村宅基地属于不同的村集体所有, 集体之间的土地不能交换流转, 这种不可流动性阻碍了宅基地向中心城镇的集中。崔红志 (2015) 认为农民宅基地使用权的用益物权的权能却不完整, 其转让范围受限。而在各地宅基地流转模式和退出机制的研究上, 刘卫柏、贺海波 (2012) 对我国农村宅基地流转进行实证调研后, 认为我国农村宅基地的流转模式主要可以分为:村集体经济组织内部转让、村集体经济组织外部转让、农户之间的自由转让、地方政府主导下的转让等几种类型。从各地农村宅基地流转交易试点的模式来看有:广东省的宅基地入市模式、天津市的宅基地换房模式、重庆市的“地票”交易模式、成都市的联建农房模式、江浙沪地区的宅基地置换模式等。这些农村宅基地农房流转模式主要可以划分为:村集体经济组织内部转让模式、村集体经济组织外部转让模式、农户主导自由租赁模式和地方政府主导转让模式。

注:资料来源于乐清市国土资源局和参考文献。

从现有的研究文献看, 现有农村宅基地产权问题和村集体之间的流转限制, 造成农村宅基地闲置和无序利用, 并且加大了农村建设用地指标和耕地保护的压力, 不利于增加农民财产性收入和农户农村的退出。因此, 解决农村宅基地流转的制度局限, 培育和规范农村宅基地退出的市场机制, 让市场在农村生产要素配置中的发挥主导作用, 提高农村宅基地和农房的使用权的利用效率缓解农村建房压力, 推进农民住房财产权抵押、担保、转让, 促进农民增加财产性收入, 研究建立宅基地退出机制是必然方向。

3 温州乐清农房跨村流转模式

温州乐清市的农房跨村流转本质上则是一种协调村集体组织内外流转的置换和交易的模式, 同时也是农户主导政府监管的自由流转模式。对于温州乐清地区的农房跨村流转交易, 《南方周末》、《经济观察报》等媒体在2014年进行了集中的报道, 但学术研究相对欠缺。钱龙、钱文荣等人 (2015) 对温州地区农户流转宅基地的行为及其影响因素进行的实证分析。而乐清市国土资源局的戴建业 (2014) 对乐清地区农房跨村流转的工作进行了详细的论述, 为我们深入了解乐清的农房流转提供了突破口。目前乐清市农房跨村流转已形成较为成熟的政策文件实施体系和实践经验, 温州乐清的实践提高了农房在本村农户间流转的积极性, 提高了土地的综合利用率, 同时也为农房跨村流转提供了前提和基础。

从温州乐清农房跨村流转的实践上来看, 2001年的时候温州市就率先出台了相关政策, 规定集体土地上的建筑物、构筑物等依法转让时, 其土地使用权可以随同一起转让, 转让方式包括出售、赠与、交换和作价入股。而在2002年, 乐清市就成为温州市各县市中第一个推行集体土地使用权流转的试点县。2009年1月, 在温州市会议纪要里, 明确了农户申请农房抵押贷款时需有房屋所有权证和集体土地使用证, 规定抵押农房的受让对象可以为土地所在县市范围内的农业户口人员。乐清市则进一步在加快农村改革发展的实施意见中明确了对持有集体土地使用证和房产证的农村房产, 允许在市域范围内农业户籍人口之间转让和在金融机构的抵押, 从而形成了农房市域范围内的跨村流转模式。

温州市于2011年被确立为全国首批农村改革试验区, 其改革主题和目标就是农村产权制度的改革, 其中也包括对农房产权流转交易的试验。农房的流转交易, 长期以来都被限定在本村范围内和本集体经济组织内部, 而农房如果只能在本村买卖, 显然不利于农房财产权的实现, 只有在更广范围内的自由买卖流通中, 才能使得农民财产性收入的实现。温州乐清地区在农房、宅基地流转上的大胆探索和不断实践, 农房从村级交易扩展到了跨村交易, 并为跨村交易配以完备的从司法部门到行政部门和土地监管部门的一系列官方政策体系, 见表1。乐清市允许农房在市域范围内的跨村流转交易, 平衡了农村居民与城镇居民在财产性收入的处置上的不平等待遇, 对缩小城乡二元化的财产性收入结构和协调城乡发展具有重要意义。未来配合温州农村产权交易中心平台的完善进而形成农村产权交易新模式, 可以让温州地区的农村生产要素进入市场流动, 进一步盘活温州的农村资源, 见图1。

乐清市的农房跨村流转在现实层面上确实具有重大的现实意义, 但在法理层面, 这项改革仍需进一步厘清相关的产权权属关系。具体来说就是农户拥有农房所有权, 但宅基地是村集体所有的, 如何实现农房包括宅基地的转让, 在法理层面完善农村产权制度, 构建农村宅基地退出机制, 更是迫在眉睫。

4 农村宅基地退出机制

农房跨村流转交易实质上是农村宅基地使用权的流转, 使非本集体经济组织成员拥有了宅基地的用益物权, 虽然限定在市域范围内农业户籍人口间的转让, 但在取消农业户口统一城乡户口的政策形势下, 这必然会造成城乡治理结构、产权制度和利益格局的改变。可以说农房使用权的流转交易问题, 实际上就是如何构建宅基地使用权退出机制的问题。而农户在农村宅基地退出后在村集体的土地承包权益以及农民身份享有的政策待遇是否会发生变化, 退出后的宅基地及农房又该如何进行处置, 亟需相关部门构建一个以统筹城乡发展为目标、保障农户切身利益、增加农户财产性收入的农村宅基地流转机制, 如图2。

具体来说, 因为农村宅基地作为用益物权, 具有和农地经营权同等的自由流转权属, 参照农地经营权的流转形式, 农村宅基地在流转过程中应明确流入者具有农业户口, 在取消农业户口形势下, 也应确认其具有其他农村集体经济组织资格, 而这主要也是受到土地一级市场为国有所致, 而如果要统一城乡的房地产市场则牵涉的面会更广。农户退出后仍具有村集体经济组织资格, 而农户进城有了长期非农业收入后, 可自觉申请脱离, 政府也应当进行一定的补偿, 并获得相应的城市社会保障待遇, 从而促进农村人口向城镇转移。退出后的宅基地与农房归村集体经济组织所有, 在经过相关机构部门的踏勘、评估后, 对有利用价值但不适宜复耕的宅基地由集体经济组织统一调配整理, 用于农村公共设施建设或者进行统一出租, 也可以进行有偿流转和调剂让符合条件申请宅基地建房的村集体经济组织农户使用, 进而缓解村集体内部农户建房土地压力。而可用于复垦的农村宅基地, 要对其进行复垦复耕, 重新经营发包或者流转经营。同时复垦的土地也可以按照城乡建设用地增减挂钩的有关政策规定协调城乡统一发展。

5 政策与建议

5.1 完善相关政策和法律体系

健全完善与农房流转和农村宅基地退出相关的《土地管理法》、《物权法》中关于农村宅基地管理及权益的规定, 制订与完善同《土地管理法》相配套的各种单行法律、法规、实施细则等。明确农村宅基地使用权是物权, 推进土地确权制度改革, 赋予农户承包土地的使用权、宅基地的使用权、农户在宅基地上农房的房产权, 将农村宅基地退出和农地承包经营权流转及户籍改革相结合, 出台相应的农户退出和进城入户机制。完善农村产权制度, 在法律层面上切实赋予农户完整的宅基地和农房的使用流转权益。

5.2 赋予农民多样化选择的权利

宅基地退出补偿标准的确定应遵循多样性原则, 对农村宅基地退出的补偿应区别对待。以宅基地换房、宅基地换宅基地等多种形式补偿退出的农户, 并探索建立科学合理多样化的农户补偿标准和方式, 包括货币、土地和房屋等多种补偿方式, 赋予农民自主选择的权利。同时也要提高对进城农民的社会保障水平, 切实改善其工作生活条件。

5.3 构建农村农房评估标准体系

对宅基地进行经济补偿需要对宅基地价格进行确定, 政府和有关单位应研究和制定合理的宅基地评价体系和评价标准, 公平、公正、合理地评价农村宅基地、农房和农村其他建设用地, 为宅基地流转以及补偿提供技术支持。

5.4 切实做好农村宅基地的复垦复耕工作

耕地保护事关我国的粮食安全, 退出的宅基地符合复垦要求的一定要做好复耕工作。为进一步的土地流转和规模化经营提供支持并出台相应的复垦复耕奖励办法, 对退出宅基地并积极进行复垦复耕工作的农户或村集体进行奖励。

参考文献

[1]胡振华, 沈杰, 胡子悦.地产权二元主体视角下“三权分置”的确权逻辑[J].中国井冈山干部学院学报, 2015 (4) :120-130.

[2]刘庆, 关欣, 张凤荣, 等.关于农村宅基地使用权流转的思考[J].农村经济, 2006 (1) :37-38.

[3]崔红志.于赋予农民宅基地使用权更加完整权能的探析[J].农村经济, 2015 (3) :3-6.

[4]刘卫柏, 贺海波.农村宅基地流转的模式与路径研究[J].经济地理, 2012 (2) :137-132.

[5]钱龙, 钱文荣, 陈方丽.户分化、产权预期与宅基地流转——温州试验区的调查与实证[J].中国土地科学, 2015 (9) :19-26.

[6]戴建业.大胆探索勇于实践乐清市率先试行农房产权流转工作[J].浙江国土资源, 2014 (3) :32-34.